Balkony, předzahrádky, lodžie – komu vlastně patří?

Pokud jsou některé prostory v domě společnými částmi, patří dle současné právní úpravy všem vlastníkům jednotek v domě. V některých případech, jako jsou balkony, sklepy nebo terasy, takovéto prostory v praxi často dlouhodobě užívá, pravidelně uklízí a stará se o ně pouze majitel bytu, k němuž dispozičně náleží. To je ale pro posouzení toho, komu patří, nerozhodné. O změně těchto prostor, jejich případném pronájmu nebo rekonstrukci rozhodují spoluvlastníci na shromáždění.

Zákonné vymezení společných částí domu je poměrně obecné, přičemž společnými částmi jsou kromě jiného vždy stavební části podstatné pro zachování samotného domu, včetně jeho konstrukce, tvaru a vzhledu. Základy, střecha nebo nosné zdi tak budou bezpochyby společnými částmi. Dále jimi ve smyslu uvedeného ustanovení budou zpravidla také okna, fasáda, a rovněž i lodžie, balkony a terasy, jelikož tvoří vzhled domu. Konkrétnějším vodítkem k tomu, které prostory bývají standardně součástí společných prostor, poskytuje vládní nařízení. To uvádí jako příklad společných částí také právě atria, prádelny nebo kočárkárny. Na rozdíl od zákona je ale dle důvodové zprávy a převažujících názorů nařízení nezávazné a nemusí platit pro všechny případy, pokud budou dodrženy limity stanovené zákonem.

U některých částí bude nutné posoudit jejich technický charakter. Například sušárna na patře, která nemá okna, a tudíž nezasahuje do vnějšího vzhledu domu, by mohla být součástí jedné bytové jednotky. Jednoznačné vymezení jednotky nejčastěji najdeme v tzv. prohlášení vlastníka, které by mělo kromě jiného obsahovat umístění jednotlivých bytů a také určení společných částí.

Prostory všech, ale vlastně jen pro někoho

V prohlášení vlastníka lze také stanovit, že některé části společných prostor budou přenechány pouze některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. To může být praktickým řešením například pro terasu, která je společná pro několik bytů na patře, nebo malý sklad na chodbě, který používá pouze vlastník sousedícího bytu. Tento režim má své výhody i nevýhody. Na jednou stranu má takovýto vlastník k bytu poměrně jisté další prostory navíc, jelikož o změně vymezení společných částí sloužících k výlučnému užívání je potřebná dohoda dotčených vlastníků jednotek. Na druhou stranu je povinen se o tyto prostory starat na své náklady a zpravidla se výměra těchto prostor také zohledňuje ve výši příspěvku na správu domu.

Zmiňovaný režim výlučného užívání nahradil režim relativně společných částí (oproti absolutně společným), kdy právní úprava účinná do konce roku 2013 umožňovala, aby některé společné části domu byly ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek. Tito vybraní majitelé bytů jsou pak společně vlastníky uvedených prostor a sami s nimi nakládají a o nich rozhodují. To platí pro všechny domy, u kterých došlo ke vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo prodeji alespoň jedné jednotky před rokem 2014. Změnit „starý“ režim těchto domů na současnou úpravu by bylo možné pouze změnou prohlášení vlastníka, což je v praxi málo pravděpodobné.

V této souvislosti stojí závěrem za zmínku, že v případě starších bytových domů se stává, že předzahrádka není ani společnou částí, ale nachází se na pozemku města, který již nepatří vlastníkům jednotek v domě. V praxi to v zásadě nečiní potíže, ale vlastník bytu musí počítat s tím, že o svůj dvorek může snadno přijít. Rozruch v posledních letech způsobilo navrácení vyvlastněného majetku, kdy se restituenti začali po úspěšném získání pozemků majetku domáhat jejich vyklizení. Zájemce o koupi bytu by si proto měl vždy uvědomit, jaké prostory vlastně v „rámci bytu“ plánuje užívat a ověřit si, že se tak bude dít po právu.

• Zpět na úvodní stránku