X Lege je publikační platformaJak (ne)uzavřít neplatnou nájemní smlouvu s krajem nebo obcí
Nakládání s veřejným majetkem je tradičně omezeno speciálnímipožadavky, které mají zajistit transparentnost a hospodárnost postupu příslušných orgánů veřejné moci. Při uzavírání smluv s obcemi a kraji, stejně jako s hlavním městem Prahou nebo jeho městskými částmi, je tak nutné vždy dbát na to, zda tyto procedury byly řádně dodrženy. Jednou z nich je povinnost těchto subjektů uveřejňovat na své úřední desce záměr disponovat se svými nemovitostmi. Nejvyšší soud přitom v jednom z aktuálních rozhodnutí výkladem tuto povinnost dále rozšířil.
Zákon ukládá obcím, krajům, hlavnímu městu Praze a jeho městským částem některé zvláštní povinnosti při určitých dispozicích s jejich nemovitými věcmi, například u prodeje nebo pronájmu. Kromě jiného musí svůj záměr uveřejnit po dobu nejméně 15, a v případě kraje 30 dnů před schválením tohoto kroku v příslušných orgánech. Tuto povinnost splní příslušný orgán vyvěšením záměru na úřední desce, a to tak, aby se k němu mohli příslušní zájemci vyjádřit a předložit své nabídky.
Splnění této povinnosti přitom není pouhou vhodnou formalitou, bez které se daný převod obejde. Naopak! Pokud by například obec uzavřela jako prodávající kupní smlouvu k nemovitosti, aniž by uzavření této smlouvy předcházela popsaná procedura, byl by takový prodej neplatný. Kromě toho, že by se kupující nestal vlastníkem dané nemovitosti a zaplacení kupní ceny by bylo bezdůvodným obohacením dané obce, by taková skutečnost vyvolala několik dalších nepříjemností. Mělo by být tedy v zájmu všech zúčastněných, aby tento postup byl vždy dodržen.
V jednom z aktuálních rozhodnutí Nejvyšší soud posuzoval případ, kdy pražská městská část pronajala svou nemovitost určité obchodní společnosti. Záměr tak učinit byl přitom uveřejněn předem, stejně jako byly dodrženy veškeré další požadavky zákona. Problém se však týkal následného dodatku nájemní smlouvy. V něm totiž obec souhlasila s tím, aby do postavení nájemce vstoupila jiná obchodní společnost. Záměr uzavřít tento dodatek však již publikován nebyl.
Zatímco odvolací soud vyložil předmětné ustanovení zákona tak, že k uzavření daného dodatku není nutné předchozí zveřejnění takového záměru, Nejvyšší soud byl jiného názoru. Podle Nejvyššího soudu totiž účel a smysl zákona požaduje, aby byl zveřejněn také záměr změnit nájemce dodatkem k existující smlouvě. Prakticky se dodatkem totiž jenom usnadňuje postup dotčených subjektů – sleduje se tím vlastně skončení původního nájmu a založení nového vztahu. Každý občan by proto měl být seznámen i se záměrem městské části hlavního města Prahy změnit nájemce již pronajaté nemovitosti. Podle soudu by totiž potenciální zájemce o nájem dotčené nemovitosti mohl takový postup důvodně pociťovat jako svévolné znemožnění účasti v nabídkovém řízení, tedy jako nerovné zacházení. Městská část tak podle Nejvyššího soudu nepřijatelně znemožnila potenciálním zájemcům, aby předložili jiné (možná výhodnější) nabídky nebo se alespoň vyjádřili formou případných připomínek k zamýšlené dispozici. Nejvyšší soud tak uzavřel, že předmětný dodatek k nájemní smlouvě byl sjednán od počátku neplatně.
Lze shrnout, že dle Nejvyššího soudu musí uzavření dodatku k nájemní smlouvě k nemovitosti městské části hlavního města Prahy, má-li se změnit nájemce dané nemovitosti, předcházet zveřejnění tohoto záměru na úřední desce. To samé pak platí v případě pronájmu nemovitostí ve vlastnictví jakékoliv obce, kraje nebo hlavního města Prahy. Uvedené rozhodnutí tak doplňuje již velmi rozsáhlou judikaturu Nejvyššího soudu týkající se řádného postupu obcí a krajů při dispozicích s veřejným majetkem.